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　　10月19日，南京年内第三轮集中供地落下帷幕。整体来看，此次南京土拍“寒意十足”：尽管在土拍前4天延迟了其中14宗地块的出让时间、且全面取消毛坯限价制度，但剩余的32幅地块依然出现一宗流拍、27宗底价成交、仅有一宗地块出现触顶待摇号的情况，而274.7亿元的总出让金也低于278.9亿元的总起拍价。

　　南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华向《华夏时报》记者指出，由于“对未来经济基本面信心不足，对房地产市场发展趋势不明确，加上观望情绪”，导致南京三批次集中供地热度偏低。

　　而随着第三轮土拍结束，今年南京前三轮土拍金额共计为1192.7亿元，仅为2021年三轮集中供地2015亿元总出让金的六成。

　　整体热度走低，溢价率低位运行

　　10月19日，南京完成今年第三批集中供地。在土拍前4天，南京临时宣布延期出让其中14宗地块，原计划出让的46宗地块缩水至32宗。但在全面取消毛坯限价制度的前提下，进入土拍阶段的32宗地块仍出现一宗地块流拍，仅有一宗地块触顶需摇号，27宗地块底价成交。

　　作为南京楼市的“第一梯队”，河西板块在此轮供地中共推出6幅地块。其中河西南G70地块经过23轮竞拍达到中止价，进入待摇号阶段，成交价17.8亿元，楼面价40487.26元/平方米，溢价率14.84%。而据好地网研究院统计，南京本批次仅河西南1宗地块封顶进入摇号，占比3.2%，是历次集中供地的最低，较上一批次时的11.4%下降8.2%。

　　河西中G67地块的热度同样颇高：经过44轮竞拍，南京国诚置业有限公司(颐居建设)以54.7亿元的价格竞得河西中G67地块，楼面地价达到40828元/平方米，也是本场单价最高的地块。

　　但除了上述2宗地块，河西板块其余4宗地块全部遇冷：其中，G71号地块被颐居建设竞得，成交价13.30亿元，成交楼面价32526.81元/平方米，溢价率0.76%；G72号地块被南京奥体建设开发有限责任公司竞得，成交价16.10亿元，成交楼面价32233.34元/平方米，溢价率0%；G73号地块被南京兆祥房地产开发有限公司(建发)竞得，成交价21.80亿元元，成交楼面价32403.9元/平方米，溢价率0.46%。

　　而河西北G68地块则因无人报名成为本场唯一流拍地块。据克而瑞地产研究中心报告，G68号地块因体量较小，且周边有高架影响，因而导致流拍。

　　此轮供地中，高淳、溧水、六合合计推出21宗地，总建筑面积达166万平方米，成为第三批的供应主力，但大多数为底价成交。据诸葛找房数据，南京首次集中供地中57.1%地块以底价成交，第二批供地底价成交占比为73.8%，而本批供地底价成交占比达87.1%，明显高于前两轮。

　　克而瑞地产研究中心指出，在整体市场热度下滑的背景下，南京第三轮集中土拍参与房企数量也较上一轮出现了明显减少。以河西板块为例，第二轮集中推出的4宗地参拍房企数量都在15家以上，其中2宗地的参拍房企数量多达20家；而此次出让的6宗地中仅1幅地的参拍房企数量达到了10家以上，且主要以央企、国企为主，民企中仅有伟星参与较为积极，报名了其中5宗。

　　从成交结果来看，与此前2轮土拍情况类似，31宗地块多数被央企、国企或者本地城投、城建平台竞得，“兜底”现象明显。其中，颐居的拿地金额为本场最高，在本场土拍中斩获了建邺河西G67地块和G71地块，拿地总金额为68亿元。

　　外来房企中，仅有建发、伟星、中天美好等有所斩获。其中建发以21.8亿元斩获建邺河西G73地块、伟星以23.8亿元底价竞得秦淮区南部新城G65地块、中天美好以6.6亿元底价竞得江宁东山G90号地块。

　　全面取消新房毛坯限价

　　值得注意的是，南京第三轮集中供地所有地块均未设新房毛坯限价。

　　据公开资料，自2020年7月起，南京土地出让开始采取“双限”政策，即限定好该地块的最高地价、限定该地块入市后的最高新房售价；2021年8月，南京将“双限”政策升级为“限房价、定品质、竞地价”，并对竞买人和竞买保证金比例设置了诸多限制，如竞买人所属企业集团的成员企业、与该竞买人之间存在直接或间接持股关系的企业均不得同时与该竞买人报名竞买(含联合竞买)同一幅地块，要求一个月内付清全部土地成交价款等。

　　今年以来，南京逐步放松了土拍规则。在第一批次集中供地中，南京取消了租赁住房的配建要求，将部分地块的竞买保证金比例下调至起始总价的20%、支付土地成交价款可延长至6个月或以上等；在今年第二次集中供地中，44宗地块中的13宗地块未设商品房毛坯销售限价，实行“差异化定房价，按程序报备”政策等。

　　而本轮集中供地，南京所有地块全部取消设置商品房毛坯销售限价。尽管如此，由于“对未来经济基本面信心不足，对房地产市场发展趋势不明确，加上观望情绪”，南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华向《华夏时报》记者指出，南京三批次集中供地不如预期。

　　“土拍热度仍没有明显改善”，中指研究院土地事业部负责人张凯坦言，本次土拍罕见取消了所有地块的毛坯销售限价，意在提供给房企更多的利润想象空间，但由于房地产市场热度尚未恢复，房企拿地仍然比较谨慎。

　　“此次南京集中土拍热度的下滑，除了由于供地结构更倾向热度不高的外围副城外，更重要的原因还是在于南京新房市场表现持续萎靡。”克而瑞地产研究中心在报告中指出，尽管6月以来南京出台了多项放松政策，包括放松限购、降低贷款利率等等，但政策刺激效果较为微弱，当前楼市成交规模仍旧在下探。

　　据CRIC监测的成交数据，今年7月以来，南京的新房成交规模出现“三连降”。其中9月成交面积仅为52.7万平方米，环比下降12%，同比降幅超过了两成；从板块去化情况来看，截至2022年9月底，除了河西、城南等板块的新房消化周期低于10个月，其余板块的去化周期多在12个以上，其中仙林、高淳、溧水等片区的去化周期都高于20个月以上，新房库存压力明显偏大。

　　“在此影响下，房企的拿地信心严重不足，加之进入四季度，在经过前几轮集中供地的消耗后，房企的拿地预算也多见底，因此参拍积极性也不高。”克而瑞研究中心指出。诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪也认为，“这反映出房企资金面并不宽裕，拿地较为谨慎。因房企在销售端依然承压，加之四季度所获地块难以于年内获得销售回款，房企拿地意愿偏弱也在预料之内。”

　　截至目前，南京前三轮土拍金额共计1192.7亿元，仅为2021年三轮集中供地2015亿元总出让金的六成。不过，目前南京土地市场已启动“年末加推”：10月10日，在第三批集中供地尚未启动之际，南京即发布了第四批集中供地出让信息，推出江北区的4宗地块，规模不大，但均位于江北新区中央商务区片区，区位较佳。

（文章来源：华夏时报）

文章来源：华夏时报

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